luci e vedute
problemi con confini e termini
Con questa nuova pagina vengono fornite alcune delle risposte più frequenti alle domande che vengono poste dopo la lettura degli articoli del codice civile che trattano la materia delle distanze.
Da oggi sono disponibili inoltre alcuni schemi inerenti, in particolare:
- schemi in formato DXF
- schemi in formato PDF
SEZIONE VI - Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi
Commenti all'Art. 873 del codice civile
Il vicino può eventualmente costruire in appoggio od in aderenza al fabbricato altrui, a condizione che su tale fabbricato non vi siano vedute; trovando applicazione in questo caso le norme dell’art. 907.
I regolamenti edilizi possono prevedere una distanza tra fabbricati maggiore di quella di questo articolo, ma non minore.
La distanza prevista in questo articolo va osservata in ogni punto della costruzione.
Ai fini della distanza di questo articolo non vengono computate sporgenze di scarsissima importanza che attengono unicamente al maggior decoro della costruzione, quali ad esempio piccole cornici. Vengono invece computate pensiline, camini, balconi e solette sporgenti. Per quanto riguarda i cornicioni, essi non dovrebbero essere computati, va però tenuto conto che molti regolamenti locali definiscono per essi una sporgenza massima, si ritiene che in tali casi debbano allora essere conteggiati se la superano.
La distanza prevista in questo articolo, non si applica:
- alle costruzioni completamente interrate
- ai muri di cinta isolati con altezza inferiore ai tre metri
- pali e condutture elettriche
- alle costruzioni presenti sullo stesso fondo
più tesi sostengono che qualora tra due fondi, esista una sottile striscia di terreno, di proprietà di un terzo, allora tra quei due fondi non fa rispettata la distanza di tre metri.
Altre diatribe sorgono sulla definizione di costruzione. Parecchie tesi sostengono che non si considerano costruzioni per esempio chioschi o box privi di fondamenta e in nessun modo infissi al suolo. A parere dello scrivente va anche esaminato l’uso che si farà della costruzione. Un box prefabbricato in lamiera che viene quotidianamente usato come garage, per il quale si è dovuto richiedere idoneo titolo abilitativo all’installazione, a parere dello scrivente, non può non essere considerato costruzione.
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Commenti all'Art. 874 del codice civile
Il proprietario del fondo contiguo che chieda la comunione forzosa del muro sul confine non può, nell’ipotesi di fondi a dislivello, escludere che la comunione parta dalle fondazioni.
Per muro in comune si intende un muro in proprietà “pro indiviso”, quindi non si può sostenere che ognuno è proprietario fino alla mezzeria del muro, essendo questo appunto, in proprietà comune “pro indiviso”. Questo comporta che per appoggiarsi al muro comune, anche per uno spessore inferiore alla mezzeria, ciascun proprietario deve chiedere il consenso anche all’altro.
L’esistenza di un muro di cinta tra i due fabbricati non preclude la possibilità di richiedere la comunione.
La norma non si applica alle testate dei muri che danno verso il proprio confine.
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Commenti all'Art. 875 del codice civile
Il proprietario che edifica una costruzione con confine verticale a linea spezzata (zig-zag) se edifica la parte inferiore della costruzione sul confine, non può, nel proseguire la costruzione con i piani superiori, arretrarsi in misura inferiore all’intero distacco legale dal confine.
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Commenti all'Art. 876 del codice civile
L’articolo è da intendersi riferito al solo innesto di muri. Non trova quindi applicazione per l’innesto di travi o altri elementi.
L’articolo non si applica inoltre in caso di costruzione in aderenza, poiché in questo caso non vi è innesto e non si è tenuti a pagare l’indennità.
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Commenti all'Art. 877 del codice civile
Per costruzione in aderenza si intende una costruzione completamente autonoma, mentre è in appoggio una costruzione che utilizza staticamente (per esempio scaricandovi il peso degli elementi che la costituiscono) un'altra costruzione.
Una costruzione può essere in aderenza ad un'altra per un solo tratto di essa, l’importante è che nel rimanente tratto vengano rispettate le distanze legali.
Quando si realizza una costruzione in aderenza, tra le due murature, non deve rimanere alcuna intercapedine vuota (tale intercapedine potrebbe essere necessaria per motivi strutturali), ne consegue che nel caso che la muratura del vicino abbia andamento verticale inclinato, non è possibile costruire in aderenza.
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Commenti all'Art. 878 del codice civile
I muri di cinta devono rispettare la distanza di tre metri da vedute esistenti, essendo esonerati dall’osservanza delle sole distanze indicate dall’articolo 873.
Il muro di sostegno di un terrapieno costituisce vera e propria costruzione e non è quindi esente dalla distanza di cui all’art. 873. (Vi sono però opinioni contrastanti, secondo le quali la parte di muro di sostegno che assolve esclusivamente tale funzione, per un dislivello naturale preesistente, non andrebbe conteggiata, andrebbe però conteggiata la parte oltre il dislivello naturale).
Costituisce costruzione anche un muro di cinta al quale sia appoggiata una costruzione o al quale sia collegata mediante platea interrata altra struttura di fabbrica, in tal caso andrà quindi rispettata la distanza di cui all’art. 873.
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Commenti all'Art. 879 del codice civile
Per quanto riguarda il secondo comma, sembra ammissibile il riferimento anche alle strade private gravate da servitù di pubblico passaggio e alle strade realizzate in esecuzione di norme del piano regolatore.
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Commenti all'Art. 880 del codice civile
Per muro in comune si intende un muro in proprietà “pro indiviso”, quindi non si può sostenere che ognuno è proprietario fino alla mezzeria del muro, essendo questo appunto, in proprietà comune “pro indiviso”.
Non si presume comune il muro che divide una villa da un terreno di campagna, in questo caso, il muro si presume di proprietà della villa, a meno di elementi che facciano presupporre la comunione.
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Commenti all'Art. 881 del codice civile
Va evidenziato che la norma di questo articolo si applica solo ai muri divisori (e quindi non hai muri di fabbrica) tra campi, cortili, giardini od orti e non ai muri di divisione tra edifici.
Tra gli sporti che indicano segni presuntivi di proprietà esclusiva, sembrerebbero potersi escludere i contrafforti.
Si sottolinea inoltre che la grondaia che sporge dal tetto, non fa presumere la proprietà del terreno che corrisponde alla sua proiezione in pianta.
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Commenti all'Art. 882 del codice civile
Riparazioni e ricostruzioni derivanti da responsabilità esclusive di un soggetto, sono naturalmente solo a suo carico.
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Commenti all'Art. 883 del codice civile
Il vicino può obbligare chi ha demolito la costruzione in appoggio, alle riparazioni necessarie al muro comune, anche nel caso non abbia al momento alcun bisogno di esso.
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Commenti all'Art. 884 del codice civile
L’articolo non prevede la facoltà di immettere tubi.
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Commenti all'Art. 885 del codice civile
Il comproprietario che innalzi il muro deve provvedere, qualora questo non sia in grado di sostenere la sopraelevazione, al suo rafforzamento.
Si ponga attenzione alla sopraelevazione di muri di cinta che al momento non costituiscono muro di fabbrica. Infatti qualora la loro altezza venga portata ad un valore superiore ai tre metri, nel caso esistano edifici a distanza inferiore ai tre metri, tale sopraelevazione non è ammessa.
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Commenti all'Art. 886 del codice civile
Qualora un proprietario abbia già realizzato sul suolo di sua proprietà un muro di cinta, non può pretendere dal vicino alcun rimborso e tantomeno che acquisti la comunione. Infatti il vicino è obbligato a partecipare alle spese di costruzione del muro di cinta solo a cavallo del confine.
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Commenti all'Art. 887 del codice civile
L’articolo va riferito a dislivelli di origine naturale. In caso di incremento del dislivello naturale preesistente, le maggiori spese saranno a carico di chi ha causato l’aumento del dislivello (potrebbe anche essere il proprietario del fondo inferiore ad avere realizzato opere di scavo).
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